新乡楼市正面临巨大的去化压力

首付分期重出“江湖” 实际首付不足一成 最长可七年内交清

□记者 王秀玲

随着房贷利率调整新政的出台、房地产行业融资管控的趋紧以及9月份楼盘加推情况的出现，加剧了房地产行业紧张的氛围，各开发商为产品去化率焦头烂额。刚刚过去的国庆长假记者走访发现，为了吸引购房者，近期，新乡不少楼盘推出了“首付分期”来降低首付压力，某楼盘推出的最长7年内交清首付创下了新乡楼市首付分期时长的纪录。“钱不够可以先一折首付、一次性付款打九折……”首付分期、特价房逐渐崭露头角。

例如我市东南版块某楼盘推出“首付1万订房！无息分期7年”的活动，同区域某楼盘推出了“1万订房，随时网签，首付分期2年付清”的政策，还有楼盘推出“首付5万，分期1年”，同时还推出特价房，“成交单价6800元~7200元，就能享受高端居住环境……”

“首付分期”看似合乎购房者心理，但与有关政策规定是否相悖？在市场运作中是否存在隐患？带着这些问题，记者走访了楼盘销售市场及部分业内人士。

个别楼盘实际首付不足一成

国庆假期，记者走访新乡多家售楼部，据不完全统计，新乡有5家楼盘推出了“首付分期”，个别楼盘实际首付不足一成。几个楼盘“首付分期”服务模式主要为购房者缴纳了一定比例首付后，剩余的部分可以延缓一段时间再缴纳给开发商，期限普遍在6个月至两年内，可分批次缴纳归还，且开发商不收任何利息。

“首套房首付5万起，就可以签定正式的购房合同，其余首付可以在1年内还清。”市中心某楼盘销售人员表示，“首付分期”可以让购房者以更少的钱，锁定喜欢的房源。

“首付款可以分期，先交首付款的10%，剩下90%可以在1年内支付。”南区某楼盘销售人员介绍，目前，该项目在售的房子每套面积在141平方米以内，成交单价为6800元~7200元之间，属于刚建楼盘，因此，对于大多数购房客户来说并非首套房，需要四成以上首付。“总价100万元的房子首付就要40万元以上，对于大多数人来说不能在3天内凑齐。因此，公司决定先收取首付款的10%，首付款尾款延期一年内交清即可。”

“在短短几天内就要凑齐数十万的首付款确实有一定压力，首付分期支付可以更方便筹款。”正在这家楼盘看房的市民陈先生告诉记者，对于开发商推出的“首付分期”，他可以接受。“对于我个人而言，现在考虑的是三室或四室的改善型住房，如果开发商能支持三四个月缴纳首付，就有充裕的时间来卖掉现有的小户型来支付首付款。”

新乡楼市库存上升，楼盘去化压力大

种种优惠的推出，均表明开发商面临巨大去化压力。据新乡市不动产登记与交易中心提供的数据，截至2019年8月底，市区商品房库存套数68193套，库存面积591.63万平方米；其中住宅库存套数22586套，库存面积284.65万平方米。而截至2019年6月底，市区商品房库存套数67213套，库存面积568.68万平方米；其中住宅库存套数21588套，库存面积271.96万平方米。两个月的时间，库存面积与套数均有不同程度的上升,今年的“金九银十”或将“爽约”。

“首付分期”属于违规行为

对于“首付分期”，大多数受访者表示认可，可以缓解前期筹款压力。但也有不少消费者担心，“首付分期”合规吗？有没有风险？

记者查阅资料了解到，早在2016年住房和城乡建设部、人民银行等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务；2017年，住房和城乡建设部、人民银行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，再次强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等。

“首付分期”暗藏风险

采访中，部分业内人士表示，部分开发商推出“分期首付”，是市场的一个转折点。在2018年之前一房难求的情况下，根本没有这种现象。经过政府的数轮调控，市场供需日益平衡，开发商为了促销，变相降低了购房门槛。开发商想要缓解当前的销售压力，应该更有效地进行销售组合，针对客户需求，有计划调整供货节奏以及供货产品，才能较大化让产品及时消化。

“虽然分期支付并不收取利息，相当于给了购房人一个相对较长的筹款期，但却是一个为买房人加杠杆的过程。”对此，理财专家建议，如果购房者收入单一或不稳定的话千万不要去尝试“分期首付”。对于大多数人来说，首付款是多年积蓄，交了首付，每个月按揭月供，这样是比较均衡的。但如果连首付都不具备的话，后期偿还按揭贷款可谓雪上加霜，会给生活和工作带来额外的压力。

采访中，业内人士对“首付分期”还表示以下隐忧：“首付分期”暗藏风险，所带来的弊端远远高于其带来的好处。一旦房价下跌，买房人出现违约、毁约的行为，首付分期款则无法偿还，有可能会出现大面积的系统性金融风险。

来源：平原晚报