拆迁赔3倍?40年和70年产权的差别不仅仅是年限!

前几天，小编在和朋友聊天的时候谈到了买房的问题，朋友表示家里想要给她买一套小公寓，但她认为公寓产权才40年，买下来不划算。对于，小编表示并不赞同。产权年限一词，说的并非房子能住多少年，而是房子脚下的土地能用多少年。严格来讲：房屋的产权是永久的，但是房屋所占用的土地是有使用年限限制的（即土地使用权）。

土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限：

其中，大家在买房时很少遇见50年产权的情况。又有人会问了：40年产权和70年有什么区别？土地使用到期了怎么办？

用地性质差异

当看到产权年份不一样的时候，意味着土地的性质是不一样的。城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，将土地用途分为居住用地、公共管理服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地等。

通常来说，用途为住宅的土地使用权年限为70年，而商用建筑用地、旅游用地、娱乐用地为40年。所以40年产权的商业用地，一般来说周边商业配套是较为齐全的。当然，目前仍有部分开发商那这50年产权年限的工业用地建造住宅，然而根据土地用途管制制度，依法取得的土地需按照规划进行建设，不得擅自改变土地用途。一经更改，相关部门可以给予责罚！关于到期续费，新《物权法》明确了公私财产的受保护权，现已明确，产权届满后自动续期，需届满前一年申请续费。

生活成本差异

在水电、燃气等生活成本上，40年产权要按照商业用房标准收取，比70年产权多交更多费用。目前新乡住宅每度电0.56元左右，而公寓每度电达到1.1元左右，是普通住宅的2倍，平白增加了百元生活成本！（各城市情况不同，以本地政策为准）

功能用途差异

根据政策规定，住宅小区不能“住改商”，所以70年产权的房子以居住功能为主。但商业性质的房子使用功能多样，40年产权的房子可注册公司、工作室，等多种多样的功能用途，也成为40年权限房子备受青睐的原因之一。

落户上学差异

商用性质的房子，不能落户，也不划分学区；住宅性质的房子，可以落户，并可划分学区。如此看来，想要购买学区房的购房者一定要注意房子是否为40年商用性质产权。

不限购、不限贷

在如今买房限购限贷的大背景下，一般40年产权的房子不计入套数。比如，个人名下只有一套40年产权的房子，再次买70年产权的房子，可以认定为购买首套房。这对于想要投资的人更加有利，毕竟不算入自己的已购房套数！70年产权的房子，通常情况下会计入家庭住房套数内。

使用贷款差异

40年产权的商业用房不能使用公积金贷款，商业贷款基本上是首付5成，贷款年限为10年，贷款利率上浮10%。70年产权的住宅可以申请公积金贷款、商业贷款，优先使用公积金贷款还能享受更低的首付和利率。选择商业按揭的，首套房首付至少三成，贷款年限最长为30年，二套房首付至少为四成。

税费差异

40年的商业统一的契税都是3%，70年产权的契税则是1%到3%不等，40年产权的税费要高于70年产权的。在转让时，商业包括营业税5.6%，增值税6%，个税1.5%，契税3%；住宅增值税5.6%（满两年免征），个数（满五年少有住宅免征），契税为1-3%看购房者的情况及房屋面积。所以，商业和公寓的税相对住宅来说就更加高一些！

拆迁赔偿差异

70年产权的房子拆迁周期较长，拆迁比例较小，拆迁后以同等面积还房为主，拆迁赔偿不占优势。而40年产权的房子，拆迁比例更高，换房时间更快，且按照房产拆迁赔偿规定，同等面积40年产权房的赔偿金是70年产权房的3倍。经过详细的对比，我们能够发现40年产权的房子相比于70年产权的房子，并没有太多的差距。然而对于年轻人或投资客的选择，40年产权的公寓反倒成为合适的选择！

公寓产权年限

值得注意的是，并非所有公寓都是40年产权，还有一种叫做70年产权的住宅性质公寓！这种公寓便是开发商为了降低小区整体容积率而建，将原本百平住宅切割成为多个小户型。

住宅性质的公寓其本质就是住宅，70年土地使用权，买房可以落户，水、电、暖等费用都是按照住宅的标准收取。所以说70年产权的公寓和70年产权的住宅其实都是住宅，根本就没有区别。

当然，新乡也不乏这种住宅性质的公寓：中央财富广场、天福兰庭湾、央棠、诚城三英里......其实无论是选择住宅还是公寓，无论是70年还是40年，都有其对应利弊，不可完全否定，购房者在选择的时候遵循内心想法就可以了！